【夸克】政策“组合拳”助力行业迈向新阶段，万科全面建设新的能力“护城河”

9月底，组合拳中央政治局会议对房地产行业明确“止跌回稳”的政策助力要求，各类支持房地产稳定发展的行业新阶政策重磅出台，市场各方备受鼓舞。迈向面建据不完全统计，段万截至10月25日，科全夸克河北、设新河南、力护四川，城河北京、组合拳上海、政策助力广州、行业新阶深圳、迈向面建厦门、段万东莞等45个省市发布楼市新政53次。科全行业龙头万科及时抓住政策东风带来的市场机遇，在国庆假期取得良好销售表现，百度网盘实现认购金额超百亿。业内普遍认为，在前三季度的市场深度调整期，万科能全力应对，不仅守住了安全，还为行业新发展阶段构建了新能力。伴随政策的进一步落地，相信不躺平的万科也将加速重回健康发展轨道。

“安全”是基础，“能力”是未来。全力行动的万科前三季度实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，今年全部公开债已完成兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%。同时，爱奇艺万科高质量交付超11万套，销售突破1800亿元跑赢大市，并坚持租购并举，长租公寓业务运营规模和效率保持行业领先。在守好当下安全的基础上，万科还在积极为行业新发展阶段构建能力“护城河”，开发业务产品力与精准投资能力持续提升，年内全部新投资项目首开兑现度达100%，长租业务实现发展模式突破，通过“由售改租模式”盘活内外部存量房源超8000间，同时万科还实现了多赛道REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

房地产新发展阶段对房企提出了全新的能力挑战，例如住宅小区如何满足客户日益多样化的需求，投资容错率大幅收缩下如何做到精准投资、租购并举趋势下长租业务如何实现发展模式突破、大量的经营性资产如何实现良性循环等等，谁能抢先做好能力准备，谁就能更好地抢占身位，在行业新阶段获得更好的发展。

今年以来，万科积极研发适配城市发展趋势的综合住区产品，在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。截至9月底，万科销售金额突破1800亿元，持续跑赢大市。近年来，万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质的综合住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中舆傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。

伴随住宅开发市场规模持续收缩、销售难度显著上升，房企投资容错率大幅降低，对投资兑现度提出了明显更高的要求，而万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前，万科今年全部新投资项目首开兑现度达100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%，体现了公司投资、管理水平的持续提升。

租购并举，在长租公寓领域，万科也在业内率先实现发展模式的突破。今年以来，万科长租业务打通“由售改租”模式，运用成熟的运营管理能力，以“服务方”而非“包租方”的方式参与，助力内外部客户盘活存量资源的同时，实现自身租赁房源和收入规模的提升，前三季度盘活内外部存量房源8000间。

值得注意的是，开发业务规模见顶之后，经营性业务对房企的重要性日益突出，面对国内百万亿级的存量经营性资产，谁能率先打通以REITs为代表的资产证券化通路，谁就能更好地把握市场机遇。而截至目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化能力。今年以来，万科4月印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

此外，关于此次业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超6成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）